Порядок изъятия земельных участков для муниципальных нужд

Содержание

Порядок изъятия земельного участка

Порядок изъятия земельных участков для муниципальных нужд
Узнать цены на услуги юриста по земельным спорам

Конституция Российской Федерации не только провозглашает принцип равенства всех форм собственности, но и гарантирует неприкосновенность имущества, принадлежащего на праве собственности, а также ее защиту. Ввиду особых свойств земли, как уникального природного ресурса, реализация этих принципов в отношении земельных участков имеет свои особенности.

Принудительное изъятие является одним из оснований прекращения вещного права на участок земли и допускается только в случаях, прямо предусмотренных законом. Возможность такого изъятия обусловлена особыми качествами земли и ее целевым назначением.

Основания принудительного изъятия земли у собственника указаны в Земельном кодексе РФ и Гражданском кодексе РФ:

  1. Изъятие участка в случае использования его не по назначению или с нарушением законодательства (статьи 284, 285 ГК РФ);
  2. Изъятие участка путем обращение на него взыскания на основании судебного решения, вступившего в законную силу (статья 237 ГК РФ);
  3. Возмездное изъятие участка в случаях чрезвычайных обстоятельств (статья 51 ЗК РФ);
  4. Изъятие участка в виде санкции за совершенное собственником преступление (статья 50 ЗК РФ);
  5. Возмездное изъятие (выкуп) участка для государственных или муниципальных нужд (статья 49 ЗК РФ).

3 способа получить бесплатную консультацию юриста 01

Консультация юриста по земельным спорам бесплатно, жми

Задать вопрос юристу 02

Бесплатная горячая линия
(Москва и регионы РФ)

8 800 350 85 78 03

Заказать обратный звонок, юрист перезвонит через 10 минут

Узнать цены на услуги юриста по земельным спорам

Федеральным законом от 31 декабря 2014 года № 499-ФЗ «О внесении изменений в Земельный кодекс РФ и отдельные законодательные акты Российской Федерации» были установлены новые правила изъятия земельных участков у правообладателей по указанным выше основаниям. Если раньше законодательство разделяло субъектов права в зависимости от конкретного вида права (собственность, аренда, иные виды пользования), то сейчас для целей изъятия участков все эти субъекты объединены понятием «правообладатели».

Одним из главных условий существования права собственности за землю является ее использование по целевому назначению и с соблюдением требований законодательства. Гражданский кодекс РФ предусматривает, что нарушение этих базовых правил влечет изъятие участков  в следующих случаях:

  1. Участок, предназначенный для сельскохозяйственного производства или для целей строительства, может быть изъят при условии не использования его для указанных целей в течение более чем трех лет.
  2. Участок используется с грубым нарушением правил, предусмотренных законодательством (не в соответствии с установленным целевым назначением; с ухудшением качественных свойств земли).

Данные основания изъятия распространяются не только в отношении права собственности, аналогичные правила действуют в отношении иных прав (аренды и т.д.). Изъятие участков в этом случае осуществляется в следующем порядке:

  1. Правообладатель привлекается к административной ответственности с выдачей предписания об устранении нарушений законодательства;
  2. Материалы о возможности принудительного изъятия направляются в орган исполнительной власти для последующей передачи в суд;
  3. В случае, если основания для изъятия участка не устранены правообладателем, суд имеет право вынести решение об изъятии участка путем продажи с публичных торгов.

Начальная цена публичных торгов определяется рыночной стоимостью земли, а средства, вырученные от продажи участка на торгах, выплачиваются предыдущему собственнику за вычетом расходов на проведение торгов.

Изъятие участка по решению суда об обращении взыскания на имущество собственника производится в рамках исполнительного производства. Участок подлежит продажи путем открытых торгов, а если сумма вырученных средств превышает размер долга по судебному решению, разница выплачивается бывшему правообладателю.

Изъятие участка в виде санкции за совершение преступления (конфискация) является безвозмездным. В этом случае бывший правообладатель не имеет права на получение какой-либо компенсации за принадлежавший ему земельный участок.

Статья 51 Земельного кодекса  РФ предусматривает примерный перечень условий, при которых допускается временное возмездное изъятие участка у правообладателя (реквизиция):

  1. Наличие чрезвычайных обстоятельств (стихийные бедствия, аварии, эпидемии и т.д.);
  2. Необходимость защиты жизненно важных интересов граждан и государства от данных обстоятельств.

Реквизиция носит временный характер, после прекращения указанных выше оснований участок подлежит возвращению правообладателю с компенсацией убытков. При реквизиции и невозможности возврата, собственнику возмещается рыночная стоимость изъятого участка.

Основания для возмездного изъятия (выкупа) участков земли для государственных и муниципальных нужд предусмотрены статьей 49 Земельного кодекса РФ:

  1. Необходимость выполнения международных обязательств Российской Федерации;
  2. Необходимость размещения объектов государственного (муниципального) значения, если иные варианты их возможного размещения отсутствуют;
  3. Иные случаи, прямо предусмотренные федеральным законодательством.

Выкуп земли для государственных или муниципальных нужд осуществляется в исключительных случаях, решение об изъятии принимается органами исполнительной власти.

Любое решение об изъятии участка подлежит обязательной государственной регистрации.

Порядок изъятия земельного участка у арендатора

Так как арендатору принадлежит лишь право срочного владения и пользования участком земли, на него не распространяется общее правило изъятия участка, предусмотренное ст. ст. 279, 283 Гражданского кодекса РФ.

Изъятие участка у арендатора осуществляется в следующих случаях:

  1. По общим основаниям, предусмотренным для расторжения договора аренды имущества (ст. 619 ГК РФ): существенное ухудшение объекта аренды, существенное нарушение условий договора аренды, нарушение условий о внесении арендной платы;
  2. В случае изъятия участка у арендатора для государственных и муниципальных нужд (ст. 46 ЗК РФ). В этом случае возникает определенное противоречие с требованиями гражданского законодательства, ведь арендатор, в отличие от собственника, не получает выкупа за участок земли. Тем не менее, ст. 46 ЗК РФ предусматривает при изъятии участка у арендатора для государственных (муниципальных) нужд выкуп объектов, расположенных на участке и принадлежащих арендатору. Позиция ряда судебных органов о выплате арендатору выкупа за изымаемый участок на данный момент не нашла отражения в законодательстве и применяется лишь по аналогии права с возмещением арендатору убытков, вызванных изъятием.

Процедура изъятия участка у арендатора по указанным выше основаниям не отличается от аналогичной процедуры в отношении собственника, за исключением выплаты выкупной цены.

Порядок изъятия земельных участков для муниципальных нужд

Изъятие участков для государственных или муниципальных нужд может осуществляться в исключительных случаях. В отношении изъятия для муниципальных нужд статься 49 Земельного кодекса РФ (с учетом изменений, внесенных Федеральным законом № 499-ФЗ) предусмотрены следующие случаи:

  1. Строительство и реконструкция объектов местного значения при отсутствии других вариантов их размещения: объекты электро-, газоснабжения, систем теплоснабжения, автомобильных дорог и т.д.
  2. Иные основания, предусмотренные федеральными законами.

Решение об изъятии участка в этих случаях принимают органы местного самоуправления на основании утвержденных документов территориального планирования или проектами планировки территорий. Выплата выкупа за изымаемый участок осуществляется за счет средств местного бюджета муниципального образования.

Полезная информация по земельным спорам

Источник: https://advocate-service.ru/zemelnyj-uchastok/poryadok-izyatiya-zemelnogo-uchastka.html

Как и для чего изымают земельные участки для муниципальных нужд

Порядок изъятия земельных участков для муниципальных нужд

Собственнику может грозить изъятие земельного участка для муниципальных нужд в разных ситуациях. Чтобы не стать жертвой правомерного лишения прав на землю, необходимо знать все тонкости данной процедуры. В представленной статье будет подробно рассмотрено, когда возможно подобное аннулирование прав частного лица на надел, в каком порядке это происходит, и чем грозит владельцу.

Земельные наделы изымаются из частной собственности в тех случаях, когда на месте их расположения планируется создание объектов для государственных нужд. Например, если местные власти собираются строить новую дорогу или расширять инфраструктуру, а земельный участок находится на территории, где запланированы работы, то производится его отчуждение в пользу государства.

Процедура изъятия земельного участка для государственных муниципальных нужд состоит из 2 этапов:

  1. Предварительного согласования месторасположения будущего объекта.
  2. Непосредственного изъятия надела.

На первом этапе участие собственника обязательно. Если он будет не согласен с действиями властей, он вправе обжаловать их в судебном порядке. Поэтому уведомление собственника является обязательным условием для начала процедуры изъятия. Непосредственное изъятие земли производится на основании соответствующего решения местных административных органов.

Какие могут быть основания для изъятия земельного участка

Основания для аннулирования права частной собственности регламентируются Земельным кодексом РФ. В согласии со ст.49 настоящего закона, это:

  1. Исполнение международных соглашений РФ;
  2. Возведение либо капитальный ремонт объектов, имеющих федеральное, региональное либо местное значения (при условии, что отсутствуют иные возможности их создания/реконструкции). К таковым относятся объекты:
    • энергетических систем (региональный и федеральный уровень);
    • атомной энергии;
    • обороны и безопасности страны, имеющие стратегическое значение;
    • связанные с космической деятельностью;
    • энерго-/газо-/теплоснабжения;
    • автомобильные дороги федерального, регионального, местного значения.
  3. Другие основания, которые регулируются соответствующими федеральными законами.

Данным законом устанавливается, что аннулирование частной собственности возможно только в том случае, когда иных способов решения вопроса не существует.

Уполномоченные органы принимают подобное решение по собственной инициативе либо по ходатайству организаций. Перечень последних устанавливается Правительством РФ.

Сроки изъятия земли

Необходимым условием начала процедуры изъятия земли является уведомление владельца о планируемых действиях. Раньше он должен был быть поставлен в известность не позже чем за год до изъятия. Однако новые поправки в ЗК РФ сократили этот срок до 90 дней, что существенно уменьшает возможности собственника оспорить планируемое аннулирование его прав на земельный надел.

Время действия принятого решения муниципалитета об изъятии — 3 года. Если процедура не начата в течение этого времени, то вынесенное решение теряет свою юридическую силу.

Процесс изъятия земельного надела в пользу государства является достаточно длительным, на его завершение потребуется не менее 6 месяцев.

Процедура изъятия участка

Процедура аннулирования частной собственности на конкретный земельный надел состоит из 6 этапов.

  1. Подготовка оснований и условий для начала процесса изъятия. Сюда входит разработка документации по распланировке территории, создание проектов планируемых объектов. Все создаваемые документы должны рассматриваться и утверждаться уполномоченным органом, на что также требуется определённое время.
  2. Подготовка и подача ходатайства муниципальному органу об изъятии надела от лица заинтересованной организации, либо разработка соответствующего решения, когда инициатором процедуры выступает государство.
  3. Выявление собственников объектов изъятия (земли и возведённых на ней построек). Данный этап является новым в законодательстве и призван установить предполагаемых правообладателей, от которых нужно получить согласие на изъятие. Определённые сложности могут возникнуть с участками, полученными в бессрочное пользование или собственность до 1998 года. До этого периода регистрация права осуществлялась в неполной мере, из-за чего достаточно сложно сейчас найти требуемую информацию.

Для получения требуемых сведений запрашивается информация из архивов и муниципалитета, осуществляется публикация на сайте органов местной власти, в СМИ. Юридическое либо физическое лицо, получившее запрос об установлении правообладания на указанный участок, обязано подтвердить свои права в течение 5 дней с момента получения уведомления.

На данный этап отводится 2 месяца. Если с момента публичного опубликования информации о планируемом изъятии пройдет 60 дней, а сведения о владельцах не поступят в уполномоченный орган, он обращается в суд для признания данного надела невостребованным.

В результате, земля признаётся собственностью государства, субъекта РФ либо муниципалитета. Если владельцы объявятся после завершения процедуры аннулирования права, они могут требовать возмещения из бюджета.

Но для этого им придётся доказать своё право на надел и объяснить причину отсутствия своевременной подачи сведений о своём правообладании.

  1. Подписание решения об отчуждении органами местного самоуправления. Владелец земли должен быть уведомлен об этом в течение 10 рабочих дней с даты подписания резолюции. Также в этот период на официальном сайте муниципалитета публикуется информация о принятии документа, а владельцу направляется его копия заказной корреспонденцией (по адресу изымаемой земли). Уведомление считается произведённым с момента принятия соответствующей корреспонденции либо её возврата отправителю. Если почтовый адрес собственника неизвестен, он считается поставленным в известность с даты публикации информации на сайте. Решение об отчуждении может быть обжаловано 3 года с момента его подписания.
  2. Подготовка и подписание договора об изъятии. Для создания этого документа проводятся кадастровые и оценочные мероприятия с целью уточнения границ надела и определения его рыночной стоимости, а также осуществляются согласование порядка процедуры с владельцем.

В тексте подготовленного документа должна быть указана следующая информация:

  • кадастровый номер;
  • цель отчуждения;
  • реквизиты решения;
  • вид права на объект соглашения;
  • период их передачи;
  • объём компенсации и способ её выплаты (возможно предоставление другого надела с аналогичными характеристиками);
  • указание сервитутов (если они сохраняются).

Получив свой экземпляр соглашения, собственник может его сразу подписать или уведомить муниципальные власти об отказе или желании внести изменения в условия (в письменной форме с указанием оснований).

Если владелец участка не подписал соглашение в течение 3 месяцев с даты его получения или не уведомил об отказе, орган, подписавший решение об отчуждении может обратиться в судебные инстанции с иском о принудительном аннулировании права на данный надел.

  1. Прекращение прав на землю и их передача государству. Результатом подписания договора об отчуждении либо вступления в законную силу судебного решения о принудительном аннулировании права на данный надел, является:
    • передача права владения;
    • ликвидация права пользования либо наследуемого владения наделом;
    • досрочного аннулирования договора аренды либо соглашения о безвозмездном пользовании землей;
    • прекращения права хозяйственного ведения либо оперативного управления наделом;
    • возникновения права собственности на вновь образованные наделы в результате перераспределения земли;
    • государственной регистрации правовых изменений (возникновения/перехода/прекращения права собственности);
    • сноса построек, возведённых на изъятой земле.

Если договор предусматривает возмещение за изъятие, перечисленные последствия наступают только после его полной выплаты.

Документальное оформление изъятия

Документооборот всей процедуры изъятия земли включает в себя:

  • документацию по территориальной планировке;
  • проекты по будущим постройкам;
  • решение об изъятии;
  • договор о переходе права собственности.

Также сюда входят документы, подтверждающие факт поиска владельца, его уведомления, исковые заявления и судебные решения (в случае обращения в суд).

Какие полагаются компенсации: что входит, а что не входит в возмещение

Особенности расчёта компенсации за изъятие земельного участка регулируются ст. 56.8 ЗК РФ. Размер выплаты определяется на основании рыночной стоимости изъятого надела, которая определяется профессиональными оценщиками. Оплата их услуг производится организацией или государственным органом, ходатайствующим об аннулировании права частной собственности.

При расчёте размера возмещения учитывается:

  1. Рыночная стоимость, если надел находится в собственности либо рыночная стоимость иных прав (в случае бессрочного владения или пользования). При этом:
    • если прекращается право бессрочного пользования юридического лица, оценка устанавливается, исходя из рыночной стоимости права аренды на максимальный срок (если он не установлен, то на 45 лет);
    • если прекращается право бессрочного пользования физического лица, оценка устанавливается, исходя из рыночной стоимости надела;
    • если производится досрочное прекращение аренды либо соглашения о безвозмездном пользовании, оценка устанавливается, исходя из рыночной стоимости права аренды земли до завершения сроков, закреплённых в соглашении.
  2. Рыночная стоимость построек, возведённых на участке и принадлежащих владельцу на правах собственности и иных правах.
  3. Убытки, возникающие вследствие аннулирования права собственности. Сюда также входят убытки, связанные с невозможностью выполнения своих обязательств перед третьими лицами (при наличии подтверждающих договоров). В последнем случае владелец должен представить оценщику документальное подтверждение факта возникновения убытков и их размера.
  4. Упущенная выгода.

При определении размера компенсации не учитываются:

  • постройки и неотделимые улучшения, которые были возведены (сделаны) без соответствующего разрешения от муниципалитета;
  • неотделимые улучшения надела и расположенных на нём построек, сделанные после получения уведомления о планируемом изъятии;
  • постройки, возведённые после получения уведомления об изъятии (за исключением случаев, когда разрешение на строительство было выдано ранее);
  • постройки, создание которых не требует получения специального разрешения и возведённые после уведомления о планируемом аннулировании права на землю;
  • любые сделки, которые владелец заключил после получения информации об изъятии.

Если изымается только часть надела, то размер компенсации уменьшается пропорционально размеру оставшейся владельцу земли.

При оценке учитывается рыночная стоимость, установленная до принятия решения об изъятии. Связано это с тем, что информация об аннулировании прав на землю существенно снижает стоимость земли. Размер компенсации устанавливается не позднее, чем за 2 месяца до оформления соглашения о переходе прав и направления его владельцу.

Понятие резервирования земель муниципальными службами

Данный термин является относительно новым для российского законодательства. Основные положения процедуры, а также его порядок регламентируется:

  • ст. 56.1 и 70.1 ЗК РФ;
  • Постановлением Правительства РФ №561 от 22.07.2008.

Резервирование, как правило, осуществляется для последующего изъятия земельного надела.

Таким образом, эти две процедуры являются этапами одного процесса, направленного на изменение права на землю и её целевого значения.

При этом следует учитывать, что законодатель не устанавливает необходимость резервирования перед изъятием надела. Поэтому оно может быть осуществлено на законных основаниях без предварительного резервирования.

Участок считается зарезервированным при наличии следующих условий:

  • соответствующее решение принято уполномоченным органом власти;
  • создана и утверждена схема надела;
  • проведена государственная регистрация ограничения права на данный участок в ЕГРП.

Установление ограничений прав на зарезервированный надел касается не только владельцев, но и пользователей, и арендаторов. Под ограничением прав понимается:

  • запрет на любое строительство, даже если оно соответствует целевому назначению надела;
  • запрет на оросительные, мелиоративные и осушительные мероприятия, создание любых обводненных объектов (искусственных прудов, озёр и пр.).

Кроме того, срок аренды/сервитута не должен превышать срок резервирования, а приватизация участков данной категории запрещена после установления ограничения. Использование зарезервированного надела в иных целях допускается до момента его изъятия.

Законом также установлены максимальные сроки резервирования участков:

  • 3 года для случаев, когда право собственности переходит государству или муниципалитету на общих основаниях;
  • 2 года для наделов, которые изымаются с целью создания особой экономической зоны;
  • 20 лет для участков, находящихся в собственности государства, цели изъятия которых не связаны с возведением или реконструкцией автомобильных дорог регионального и федерального значения.

Таким образом, процедура резервирования и последующего изъятия земельных участков — это длительный процесс, связанный с подготовкой большого количества документов и рядом юридических тонкостей.

Источник: https://lawhelp.center/zemlya/izyatie-zemelnogo-uchastka-dlya-municipalnyx-nuzhd.html

Условия изъятия земельных участков для государственных или муниципальных нужд

Порядок изъятия земельных участков для муниципальных нужд
Юридическая энциклопедия МИП онлайн – задать вопрос юристу » Земельное право » Статьи о землеустройстве » Условия изъятия земельных участков для государственных или муниципальных нужд

Изъятие земельного участка у собственника может быть проведено с самыми разными целями.

Согласно действующему земельному законодательству существует несколько видов изъятия земельных участков у собственников: конфискация на безвозмездной основе, реквизиция (временное изъятие), изъятие для государственных и муниципальных нужд, изъятие из-за нецелевого использования участка. Все эти вопросы регулируются нормами земельного и гражданского права.

С какой целью государство может изъять землю

Изъятие земельного участка у собственника может быть проведено с самыми разными целями. Согласно главе VII.1 Земельного кодекса РФ:

  • для выполнения обязательств по международному праву;
  • для реализации природных ресурсов, находящихся на земельном участке (освоения недр);
  • для создания природной охранной зоны, если такое предусмотрено на конкретном участке;
  • при признании многоквартирного дома аварийным и подлежащим сносу, если такое решение было обосновано и документально подтверждено экспертами;
  • для строительства или реконструкции объектов федерального, регионального или государственного значения;
  • по иным основаниям, которые предусмотрены в федеральных законах.

В любом из случаев, независимо от цели изъятия, собственнику земельного участка должны быть предоставлены соответствующие документы, подтверждающие необходимость изъятия у него его собственности. В противном случае вместо изъятия будет иметь место факт незаконного завладения чужым имуществом, что переходит под юрисдикцию уже норм уголовного права.

Обоснование принятия решения по изъятию земли

Земельные участки, подлежащие изъятию, могут быть как уже существующими на местности, так и еще только образующимися, то есть законодательно не исключается вариант, когда у будущего собственника землю просто «уводят из-под носа», поскольку участок попадает под действие главы VII.1 Земельного кодекса РФ.

Обосновываются принятые решения соответствующими документами, в частности:

  • решением о создании, расширении или улучшении природоохранных зон, если изымается участок для этих целей;
  • международным договором;
  • решением об обнаружении аварийности дома;
  • соответствующей лицензией на право пользования недрами и природными ресурсами;
  • документами, подтверждающими необходимость реконструкции или создания объектов государственного значения;
  • иными документами, предусмотренными в федеральных законах.

Таким образом, у представителей местных органов власти на руках обязательно должны быть документы, которые подтверждают как необходимость, так и право на изъятие частного земельного участка, независимо от того, в каком виде находится последний, что на нем располагается. Кроме случаев, когда земля была использована не по назначению (здесь в силу вступает статья 50 Земельного кодекса РФ «Конфискация»).

Как на практике происходит изъятие земли

Просто так никто забрать у собственника его участок не может. Именно поэтому законодательно было прописано, что земельные участки, подлежащие изъятию для государственных и муниципальных нужд, изымаются только по решению следующих компетентных и уполномоченных органов:

  • исполнительной власти, которых представляют уполномоченные федеральные служащие (если участок изымается именно для нужд федерации);
  • исполнительной власти конкретных субъектов федерации, если участок подлежит изъятию для региональных нужд;
  • местного самоуправления (самый распространенный случай в практике), когда участок подлежит изъятию для реализации нужд местного значения.

Примечательно, что статья 279 Гражданского кодекса РФ, которая, по мнению многих юристов и правозащитников, допускает и такой факт, как принудительное изъятие земельного участка в том случае, если собственник этого земельного участка категорически не согласен с составленным соглашением и вынесенным решением органов местного самоуправления.

При этом в соглашении прописывается размер и срок возмещения материального ущерба при потере участка.

Если собственник не согласен с таким соглашением и не подписал его, то представитель уполномоченных органов решают вопрос в судебном порядке, где уже суд решает, насколько соразмерны затраты собственника и предлагаемая компенсация. Оспорить принятое решение можно в судах вышей юрисдикции.

Изъятие земельных участков для государственных или муниципальных нужд, допустимое российским законодательством

Российское законодательство, несмотря на свое несовершенство, некоторые аспекты земельного права регулирует достаточно четко. И механизм изъятия земельного участка для государственных и муниципальных нужд прописан понятно и доступно:

1. Определенные организации, перечень которых установлен земельным законодательством, и представители органов власти имеют право составить ходатайство, которое подается на рассмотрение представителям органов местного самоуправления.

В ходатайстве прописываются нужды, для которых изымается участок, его местоположение, собственник, проект межевания территории или схема расположения будущих объектов. Подано ходатайство может быть как в отношении одного участка, так и нескольких сразу.

При этом про каждый земельный участок должно быть прописано отдельно.

2.

Представители местных органов самоуправления после рассмотрения ходатайства выносят решение о согласии или несогласии с изъятием земельного участка, после чего копия такого решения предоставляется непосредственно собственнику рассматриваемого земельного участка. Последний вправе согласиться или выразить свое несогласие с вынесенным решением, особенно, если компенсации прописанные в решении его не устраивают.

3. В случаях если собственника устраивают условия изъятия земельного участка, он добровольно подписывает соглашение, после чего все права на земельный участок переходят муниципалитету или той организации, которая подала ходатайство. Если же собственник имеет возражения, то он вправе обратиться в суд с иском о признании вынесенного решения недействительным и неправомерным.

Несмотря на то, что Гражданским кодексом РФ предусмотрено принудительное изъятие земельного участка, в случаях несогласия собственника, практика показывает, что возникает законодательная коллизия: нормы гражданского права противоречат нормам Конституции РФ, по которой у гражданина есть право на принцип равной защиты всех форм его собственности. Именно поэтому мировые суды и суды высших инстанций обычно ратуют за то, чтобы было достигнуто обоюдное соглашение сторон на изъятие земельного участка, где каждая из сторон остается удовлетворенной принятым решением.

Допускается изъятие земли у одного субъекта РФ в пользу другого субъекта, если это предусмотрено соответствующими документами о территориальном планировании, составленными по всем законодательным нормам.

Как защитить свои права на землю

В случаях если происходит изъятие земельного участка в принудительном порядке, собственнику необходимо обратиться в суд с иском о том, что его конституционные права нарушаются, его лишают права собственности на недвижимое имущество на несправедливых условиях.

В заявлении указываются все обстоятельства дела, прикладываются копии вынесенных решений, обоснования того, что решение несправедливое и неправомерное. Чтобы правильно все организовать и доказать в ходе судебных прений свою правоту, собственнику будет не лишним нанять для этого хорошего юриста или адвоката.

В 70 случаях из 100 суд становится на сторону собственника, предлагая ему такие условия, которые законодательно удовлетворяют обе стороны процесса.

Однако в случаях, когда собственник требуется от органов власти сверх того, что ему причитается (умышленно увеличивает сумму компенсации, например), суд встает на сторону органов власти, удовлетворяя иск собственника частично. Чаще всего для оценки адекватной стоимости компенсации берется кадастровая стоимость земельного участка.

Запрет на изъятие земельного участка

Несмотря на то, что в земельном законодательство четко прописано, какие именно земли и для каких нужд могут быть изъяты, существует ряд условий, согласно которым участки изъяты быть не могут. В частности, речь идет о федеральных бюджетных учреждениях, которые находятся на землях природоохранных зон и которые осуществляют охрану природы на данных территориях.

Изъять у них земельный участок для других государственных и муниципальных нужд не предоставляется возможным, поскольку земля уже используются с одной из целей, прописанных в Земельном кодексе России.

Кузнецов Федор Николаевич

Опыт работы в юридической сфере более 15 лет; Специализация – разрешение семейных споров, наследство, сделки с имуществом, споры о правах потребителей, уголовные дела, арбитражные процессы.

Источник: https://advokat-malov.ru/zemleustrojstvo/usloviya-izyatiya-zemelnyh-uchastkov-dlya-gosudarstvennyh-ili-municipalnyh-nuzhd.html

Изъятие земельного участка для государственных нужд, что делать если Вы не согласны со стоимостью?

Порядок изъятия земельных участков для муниципальных нужд

Александр Павловский
партнер юридической компании «А.Т. Legal»
адрес электронной почты – atlegal@atlegal.ru
Сайт – atlegal.ru

Несмотря на относительно слабое освещение в СМИ, многие слышали о проблемах владельцев земельных участков, изъятых государством для строительства при организации Сочинской олимпиады. Не обошлось без проблем для землевладельцев и при подготовке саммита АТЭС во Владивостоке, а также чемпионата мира по футболу 2018 года.

С 1 апреля 2019 года вступил в силу закон существенно конкретизирующий существовавший ранее порядок изъятия земельных участков для государственных или муниципальных нужд (Федеральный закон от 31.12.2014 № 499-ФЗ). В Земельном кодексе РФ появилась целая глава, посвященная данному вопросу (гл. VII.1 Земельного кодекса РФ).

Официально принято считать, что данные изменения аккумулировали ранее полученный опыт изъятия земельных участков и установили единые правила игры. Если ранее для реализации значительных федеральных проектов принимались отдельные законы, устанавливающие особый, упрощенный порядок изъятия земельных участков, то теперь будут применяться только нормы Земельного кодекса РФ.

По нашему мнению, главную проблему изъятия земельных участков законодателям решить не удалось. А проблема эта стара как мир, это несправедливая цена, предлагаемая властями правообладателю при выкупе земельного участка.

С учетом изменений законодательства, изъятие земельных участков может производиться либо на основе заключения соглашения об изъятии недвижимости между органом власти и правообладателем участка, либо принудительно.

В первом случае, собственнику (правообладателю) будет предложено заключить соглашение о выкупе участка, при этом в цену выкупа должны включаться: рыночная стоимость земли; стоимость находящейся на ней недвижимости; связанные с изъятием убытки и упущенная выгода, затраты собственников на переезд и обустройство на новом месте. На достижение согласия о цене сторонам соглашения отведено не более 3-х месяцев.

Выкупать землю власти намереваются по рыночной цене, которая будет определяться на основании заказанной властями же оценки.

Правообладатель земельного участка, в случае несогласия с оценкой властей, вправе заказать свою оценку и на ее основании назначить свою цену.

Следует заметить, что в нормах российского законодательства понятие «рыночная стоимость» имеет не вполне однозначный характер.

С одной стороны, согласно Федеральному закону № 135-ФЗ от 29.07.

1998 «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», рыночная стоимость объекта оценки – наиболее вероятная цена, по которой объект оценки может быть отчужден на открытом рынке в условиях конкуренции, когда стороны сделки действуют разумно, располагая всей необходимой информацией, а на величине цены сделки не отражаются какие-либо чрезвычайные обстоятельства.

Следует учитывать, что в силу существенной монополизации земельного рынка и широко распространенного манипулирования ценами, публикуемые сведения о цене предложения на земельные участки мало соответствуют реальным рыночным ценам сделок свободного рынка. Тем не менее многие оценщики, при подготовке заключений, предпочитают использовать сведения о публикуемых ценах предложений на сходные объекты.

С другой стороны, в принятых Министерством имущественных отношений Российской Федерации, формально действующих, методических рекомендациях (Утверждены распоряжением от 06.03.2002 № 568-р), рыночная стоимость земельных участков определена как максимально возможная цена.

Указанный подход при оценке позволяет использовать принцип наиболее эффективного использования имущества.

Использование принципа наиболее эффективного использования позволяет, в свою очередь, в условиях гибкости норм по территориальному планированию и неоднозначной практики применения градостроительного и земельного законодательства, обосновать претензии на выкупные цены, значительно превышающие тот уровень, который был бы достигнут в обычных условиях.

Принято считать, что при применении оценщиком принципа наиболее эффективного использования земельного участка решающее значение будет иметь уровень его градостроительного освоения.
Н. В. Волович выделяет следующие уровни градостроительного освоения земельного участка:

  • Сельскохозяйственные и лесные угодья. Это незастроенные и не предназначенные для строительства земельные участки, входящие в состав категорий земель, не предназначенных для размещения объектов капитального строительства и предоставление которых физическим и юридическим лицам для строительства не планируется.
  • Земельные участки перспективной застройки. К ним относятся земельные участки, включенные в зоны планируемого размещения объектов капитального строительства, установленные в документах территориального планирования публичных образований.
  • Градостроительные участки. Это земельные участки, отнесенные к территориальным зонам, применительно к которым установлен градостроительный регламент, т.е. определены виды разрешенного использования (основные, условно разрешенные, вспомогательные), предельные (минимальные и (или) максимальные) размеры и ограничения использования.
  • Земельные участки, подготовленные под застройку. К ним относятся земельные участки, в отношении которых проведены инженерные изыскания, получены технические условия, подготовлена проектная документация и получено разрешение на строительство.
  • Земельный участок с объектом незавершенного строительства. На этой стадии градостроительного освоения земельного участка на нем ведется, но не завершено строительство зданий, строений и сооружений, за исключением временных построек.
  • Единый объект недвижимости. Это земельные участки после ввода в эксплуатацию и государственной регистрации прав на созданный объект капитального строительства, когда возникает единство судьбы земельных участков и прочно связанных с ними объектов.

Соответственно, в теории, чем выше уровень градостроительного освоения земельного участка, тем выше будет его рыночная стоимость.

В реальной жизни, земельные участки достаточно нечасто можно отнести к какому-то одному уровню градостроительного освоения. Более распространены различные гибриды указанных выше уровней освоения.

Кроме того, рыночная привлекательность возведенных (возводимых) на земельном участке объектов недвижимости способна оказать решающее значение и на стоимость земельного участка под ними. Заброшенные коттеджные поселки Подмосковья являются тому печальным подтверждением.

На практике нам неоднократно встречались отчеты и заключения экспертов-оценщиков, выводы которых о рыночной стоимости одного и того же земельного участка, в один и тот же период времени, различались в разы. Причина тому именно в использовании при оценке различающихся сведений и документов об уровне градостроительного освоения земельного участка на дату оценки.

Поэтому, если правообладатель располагает документами, позволяющими повысить уровень градостроительного освоения его земельного участка, или имеет возможность их получить, будет совершенно нелишним их предоставить своему оценщику для подготовки отчета об альтернативной рыночной цене.

Если правообладатель изымаемого земельного участка отказался заключать соглашение об изъятии, в том числе по причине несогласия с размером предложенного ему возмещения, допускается принудительное изъятие земельного участка для государственных или муниципальных нужд.

Принудительное изъятие земельного участка для государственных или муниципальных нужд осуществляется по решению суда.

В этом случае сумма выкупа земельной собственности и находящихся на ней построек будет определяться судом при условии предварительного и равноценного возмещения.

Означает ли это, что за участок власти заплатят по реальной рыночной цене? Возможно, но многое будет зависеть от своевременности и грамотности действий правообладателя земельного участка в судебном процессе.

Иск в суд о принудительном изъятии орган власти может подать только через 90 дней после того, как правообладатель участка получит проект соглашения об изъятии земельного участка.

Учитывая тематику статьи, мы не будем рассматривать способ защиты прав правообладателя земельного участка путем признания незаконным самого решения об изъятии земельного участка по формально-правовым и/или процедурным нарушениям властей, тема это обширная и непростая.

Остановимся подробней на процедуре определения судом равноценного возмещения за земельный участок, изымаемый для государственных нужд.

Перед началом судебного рассмотрения правообладателю следует сразу скорректировать свои ожидания на установленные законом ограничения для возмещения.

Если строения на участке не зарегистрированы официально, то за них как за самовольную постройку никакого возмещения не полагается.

Правообладатель участка не сможет получить возмещение за строение на земельном участке, если оно не соответствует разрешённому использованию участка, или за убытки, возникшие в связи с невозможностью исполнения договора аренды участка, если такой договор был заключён после получения уведомления об изъятии земли (п. 8 ст. 56.8 ЗК РФ).

Основанием для обращения властей в суд с иском о принудительном изъятии земельного участка является по существу недостижение сторонами согласия о цене выкупа.

Предполагается, что существуют два, существенно отличающихся по выводам, отчета оценщиков (властей и правообладателя) о рыночной стоимости выкупаемого участка.

  Как очевидно, налицо вопрос о размере равноценного возмещения требующий специальных познаний в области оценки.

При возникновении в процессе рассмотрения дела вопросов, требующих специальных знаний суд назначает экспертизу (ст. 79 ГПК РФ, ст. 82 АПК РФ).

Стороны спора вправе представить суду вопросы, подлежащие разрешению при проведении экспертизы и предложить кандидатуры экспертов (экспертных организаций). Круг и содержание вопросов, а также кандидатура эксперта определяются судом.

Как известно, правильно заданный вопрос – половина ответа. Поэтому крайне важно убедить суд в правильности и обоснованности предложенных правообладателем вопросов, а также компетентности предложенного эксперта.

Соответственно, совершенно не лишней будет грамотная и обоснованная дискредитация формулировок вопросов и кандидатур экспертов, предложенных властями. Данный этап является одним из решающих в судебных спорах подобного рода.

Кроме того, назначая экспертизу суд предоставляет в распоряжение эксперта материалы и документы, при этом предполагается, что эксперт не вправе использовать сведения, полученные из иных источников.

Как очевидно, крайне важной задачей правообладателя является обеспечить наличие в материалах судебного дела, еще до назначения экспертизы, выгодных ему материалов и документов для последующей передачи эксперту.

Наконец, нужные правообладателю, вопросы эксперту судом поставлены, выгодные правообладателю материалы и документы, из судебного дела, в распоряжение эксперта судом предоставлены. Эксперт подготовил заключение с выводами в пользу позиции правообладателя. Победа? Не совсем, но уже близко.

К сожалению, в заключениях экспертов довольно часто отсутствуют прямые и однозначные ответы на поставленные судом при назначении экспертизы вопросы. Эксперты-оценщики тоже люди и в экспертных заключениях не являются редкостью фактические и арифметические ошибки, существенные опечатки, прочие дефекты и упущения.

В соответствии со ст. 87 АПК РФ, ГПК РФ, при недостаточной ясности или полноте заключения эксперта, а также при возникновении вопросов в отношении ранее исследованных обстоятельств дела может быть назначена дополнительная экспертиза.

В случае возникновения сомнений в обоснованности заключения эксперта или наличия противоречий в выводах эксперта или комиссии экспертов по тем же вопросам может быть назначена повторная экспертиза.

При этом проведение дополнительной экспертизы, поручается судом, тому же или другому эксперту, а проведение повторной экспертизы только другому эксперту.

Допустим заключение эксперта безупречно, оснований для назначения дополнительной/повторной экспертизы суд не усматривает. Что дальше?

В соответствии со ст. 71 АПК РФ, ст. 67 ГПК РФ, никакие доказательства не имеют для суда заранее установленной силы. Суд оценивает доказательства по своему внутреннему убеждению, основанному на всестороннем, полном, объективном и непосредственном исследовании имеющихся в деле доказательств.

Соответственно, заключение эксперта, об определении рыночной стоимости земельного участка, в любом случае не будет для суда единственным и неопровержимым доказательством.  Но вероятность того, что суд положит заключение эксперта в основу вынесенного по делу решения крайне высока.

Итак, решение принято, судом установлен размер равноценного возмещения за земельный участок, изымаемый для государственных нужд. Осталось дождаться пока решение вступит в силу и возможно отстоять его в вышестоящих судебных инстанциях при обжаловании властями.

Мы специально не вдавались в тонкости и детали: правового статуса земельного участка и/или расположенных на нем объектов недвижимости; порядка обоснования связанных с изъятием убытков и упущенной выгоды;  стратегии и тактики судебного разбирательства, поскольку все их смоделировать и спрогнозировать в рамках одной короткой статьи нереально. Предлагаем читателям поверить нам на слово, что споры с госорганами сами по себе уже непростая задача. А уж споры с госорганами по вопросам недвижимости, это задача только для команды профессионалов в различных отраслях экономики и права и обратиться к ним за помощью желательно как можно раньше.

Подписка на журнал «Оценка инвестиций» доступна по ссылке:esm-invest.com/ru/subscribe

Источник: https://zen.yandex.ru/media/esm_invest/iziatie-zemelnogo-uchastka-dlia-gosudarstvennyh-nujd-chto-delat-esli-vy-ne-soglasny-so-stoimostiu-5f61be278169a878164cd0a7

Поделиться:
Нет комментариев

    Добавить комментарий

    Ваш e-mail не будет опубликован. Все поля обязательны для заполнения.