Помещение в лизинг

Лизинг недвижимости для юридических лиц: пункты договора и отзывы

Помещение в лизинг

В статье мы рассмотрим особенности лизинга недвижимости для юридических лиц. Разберемся, какие условия содержатся в договоре на покупку коммерческих помещений и могут ли юр. лица взять в лизинг жилую недвижимость. Мы подготовили список документов для оформления сделки и собрали отзывы клиентов лизинговых компаний.

ТОП-8 компаний, в которых можно купить коммерческую недвижимость в лизинг

Сбербанк ЛизингСбербанк Лизинг

от 10%аванс

Райффайзен Лизинг

от 15%аванс

Газпром Лизинг

от 10%аванс

Эксперт Лизинг

от 15%аванс

Балтийский лизингБалтийский лизинг

от 0%аванс

Условия покупки помещения в лизинг

Лизинг недвижимости для ИП и небольших организаций часто является единственным способом привлечения финансирования на покупку помещений. Приобрести офис, склад, производственный цех на собственные деньги для этой категории предпринимателей может быть сложно, а кредит в банке дают не всегда.

В лизинге недвижимости для юридических лиц есть несколько особенностей:

  • Отсутствие ограничений по максимальной сумме сделки. Для каждого клиента лимит устанавливается индивидуально с учетом платежеспособности. В некоторых лизинговых фирмах максимальная сумма договора составляет 120 — 150 млн рублей.
  • Срок договора — 7 — 10 лет. Недвижимость сдают в долгосрочную аренду, а после окончания срока договора лизинг можно продлить.
  • Годовое удорожание составляет 8 — 9%. Переплата уменьшается при внесении большого аванса.
  • Авансовый платеж начинается от 10%. Некоторые компании оформляют сделки без первоначального взноса, но просят лизингополучателя предоставить гарантии последующих выплат.
  • Обязательное страхование недвижимости на весь период лизинга. При желании стоимость страховки можно разделить и включить в лизинговые платежи.
  • Возможность приобретения недвижимости в лизинг без дополнительного обеспечения. Обычно поручительство или залог не требуются, хотя они могут существенно увеличить шансы на одобрение сделки.

Лизинг коммерческой недвижимости без первоначального взноса

Некоторые компаний готовы предоставить лизинг недвижимости без внесения авансового платежа.

Это позволяет получить в пользование необходимое офисное помещение, склад, не отвлекая средств из оборота.

До момента выплаты всех платежей недвижимость находится в собственности лизинговой компании. Если клиент перестает исполнять свои обязательства, недвижимость могут изъять.

При стандартном лизинге этого условия достаточно и дополнительных гарантий своевременного внесения платежей не требуется.

Когда лизингополучатель не платит первоначальный взнос, риски лизинговой компании возрастают, и она просит предоставить поручительство других лиц или залог.

Как купить недвижимость в лизинг

Первый шаг для оформления лизинга — выбор недвижимости и лизинговой компании с выгодными условиями. Для подачи заявки на лизинг заполните анкету на сайте выбранной лизинговой фирмы. В заявке нужно указать стоимость недвижимости, контактные данные и срок лизинга.

Менеджер лизинговой компании свяжется с вами для уточнения деталей сделки, а также направит подробное коммерческое предложение и список документов, которые нужно подготовить. После получения бумаг специалисты компании проведут анализ финансового состояния потенциального лизингополучателя и примут решение о заключении лизингового договора.

Если сделку одобряют, лизингополучателю отправляют проект договора. Его нужно внимательно изучить и подписать. После этого необходимо внести авансовый платеж по лизингу и дождаться передачи имущества.

Требования к лизингополучателям

Коммерческую недвижимость могут приобрести в лизинг индивидуальные предприниматели и юридические лица. Бизнес должен быть зарегистрирован как минимум за 12 месяцев до подачи заявки, а деятельность компании должна быть прибыльной.

Лизинговые фирмы анализируют и финансовые показатели бизнеса потенциального лизингополучателя: если планируемый ежемесячный платеж составит больше 90% чистой прибыли, сделку не одобрят.

Документы для подачи заявки

Индивидуальному предпринимателю при подаче заявки достаточно представить свидетельство о государственной регистрации, паспорт и налоговые декларации за год.

Пакет документов для юридического лица будет несколько иным, в него входит:

  • Устав и учредительный договор или решение о создании общества;
  • свидетельство ОГРН и ИНН;
  • паспорт руководителя и решение или протокол о его назначении на должность;
  • финансовая отчетность за последний год;
  • справка из банка об оборотах по расчетному счету за 12 месяцев.

Договор лизинга недвижимости

Согласно договору лизинговая компания обязуется купить недвижимость, указанную клиентом, и передать имущество ему в пользование.

При этом лизингополучатель должен своевременно вносить регулярные платежи.

По окончании соглашения у лизингополучателя появляется право выкупить имущество в собственность по остаточной стоимости, которая согласовывается при заключении сделки и не может быть изменена.

Рассмотрим, на какие моменты в договоре следует обратить внимание:

  • Досрочный выкуп. Часто он возможен только при условии оплаты комиссии или без пересчета процентов. Если планируется внести платежи раньше срока, зафиксируйте это в договоре.
  • Балансодержатель. От того, кто является балансодержателем, зависят правила выплаты налога на имущество.
  • Страхование. Без страховки приобрести недвижимость в лизинг невозможно. Некоторые компании разрешают страховать квартиру только у страховщиков-партнеров, но самостоятельный поиск страховой компании может быть выгоднее.
  • Ограничения по использованию недвижимости. Главный запрет заключается в том, что полученные в лизинг помещения нельзя сдавать в аренду.

Если лизингополучатель не будет добросовестно исполнять принятые на себя обязательства, то лизинговая компания может расторгнуть договор и потребовать возврата недвижимости.

Какую недвижимость можно оформить

Можно приобрести в лизинг как офис в центре Москвы, так и промышленное помещение в удаленных районах. Вы можете купить практически любую недвижимость: склады, производственные цеха, ангары. В отдельных компаниях доступен лизинг жилой недвижимости для юридических лиц.

Обязательным условием лизинга объектов недвижимости является решения вопросов с землей.

Она оформляется в собственность или аренду лизингополучателя. Продажа земельных участков в лизинг невозможна из-за ограничений в законодательстве.

Несколько сложнее будет приобрести быстровозводимые здания в лизинг, но если нет проблем с земельным участком, лизинговые компании готовы оформить и такую сделку.

Выгодно ли брать коммерческую недвижимость в лизинг

Нередко лизинг коммерческой недвижимости оказывается выгоднее банковского кредита. Лизинг проще оформить, и при этом есть возможность воспользоваться дополнительными налоговыми преференциями и ускоренной амортизацией объекта.

Также прочитайте: Лизинг или кредит: что лучше, плюсы и минусы, условия оформления

Лизинговые компании готовы рассматривать не только обычное приобретение недвижимости в лизинг, но и сложные сделки, требующие структурирования. Например, вместе с производственным зданием вы можете приобрести и необходимое оборудование. Лизинговая компания передаст уже готовый производственный цех, а из получаемой прибыли вы сможете выплачивать регулярные платежи.

Отзывы юридических лиц о покупке недвижимости в лизинг

Олег Сухов:

«Когда мы только планировали новое направление бизнеса, сразу встал вопрос с производственным помещением. Его мы нашли довольно быстро, но для приобретения пришлось бы крупную сумму выдергивать из оборота, а это совсем нас не устраивало.

Выбор стал между банковским кредитом и лизингом от «ВТБ». Выбрали второй вариант. Нам предложили хорошие условия: первый взнос всего 10% без дополнительных залогов. Менеджеры молодцы, сделку провели оперативно и проценты получились терпимые».

Дмитрий Песков:

«После открытия бизнеса довольно долго снимали помещения, но нам это надоело. Решили купить свое. Кредит малому бизнесу получить сложно, а когда особо закладывать нечего, то совсем нереально. Поэтому выбрали лизинг в Альфа-Лизинг.

Поначалу у нас было много вопросов, из-за чего согласование проходило долго. Но сотрудники молодцы, все объяснили и растолковали. Помогли они и график удобный согласовать.

Сейчас спокойно платим лизинговые платежи и не переживаем, что арендодатель нас может попросить съехать почти в любой момент».

Евгений Реутов:

«За 8 лет существования бизнеса у меня офис находился в 3 разных местах. Переезжали по различным причинам, обычно из-за поднявшейся аренды. Поразмыслив, я решился на лизинг недвижимости в МКБ.

Порадовали условия, платежи и переплата сразу фиксируется в графике, и ничего затем не меняется. Это позволяет мне спокойно планировать расходы на будущее. Договор без скрытых условий.

Составили все честно и с минимальными первоначальными затратами собственных средств».

Источник: https://bank-biznes.ru/lizing/lizing-nedvizhimosti-dlya-yuridicheskih-lic.html

Как взять помещение в лизинг

Помещение в лизинг

Одна моя знакомая, хозяйка салона красоты, недавно чуть не лишилась своего бизнеса.

Владелец помещения, которое она арендовала на протяжении двух лет, вдруг объявил, что не собирается больше продлевать с ней договор и дал неделю на сборы. Пришлось Ларисе бросать насиженное место.

При жесткой конкуренции в ее сфере деятельности переезд равен разорению: вовсе не факт, что клиенты будут посещать ее по новому адресу.

Однако заламывать руки и жаловаться на судьбу – не в правилах бизнес-леди. Через пару недель моя знакомая радостно сообщила, что сумела найти помещение поблизости, так что клиентов она сохранит. «На этот раз надолго договор заключила?» – полюбопытствовала я. «А я помещение в лизинг беру, – ответила Лариса. – Буду его потихоньку выкупать, больше меня никто не выгонит».

Сладкое слово «лизинг»

Немало предпринимателей мучается из-за проблем с арендой помещений, особенно те, кто имеет малый и средний бизнес. Хозяева не любят заключать договоры более чем на год. Поэтому часто арендаторы живут в постоянной тревоге. Погонят их? Поднимут арендную плату за пределы возможностей? Предъявят претензии в связи с тем, как они эксплуатируют помещение?

Купить же недвижимость им не под силу. Банки дают кредиты на такие цели неохотно, заемщик должен быть прозрачен как стеклышко, а много ли предпринимателей в нашей стране в состоянии официально подтвердить свои доходы? Да и проценты по кредиту не каждый потянет. Что касается начинающих бизнесменов, то для них в банке вообще нет шансов.

Остается лизинг. Российское законодательство определяет этот способ приобретения невразумительным словосочетанием «финансовая аренда». По сути, это гибрид аренды и кредитования.

Прелесть лизинга в том, что имущество в процессе эксплуатации амортизируется в ускоренном темпе. За семь лет объект недвижимости может быть амортизирован до нуля и переходит в пользование лизингополучателя.

При этом ежемесячные лизинговые платежи при сроке договора от семи лет сопоставимы по размеру с арендной платой за аналогичное помещение.

«Если объект недвижимости не подлежит полной амортизации за срок лизинга, клиент выкупает его по остаточной стоимости или по согласованию с лизинговой компанией пролонгирует срок действия договора лизинга, – разъясняет руководитель отдела лизинга оборудования и недвижимости компании «НОМОС-Лизинг» Елена Графова. – Поэтому самые привлекательные объекты недвижимости – это те, что введены в эксплуатацию 15 лет назад и ранее. При амортизации таких объектов существует возможность заключить договор всего на пять лет с минимальной остаточной стоимостью».

Отношения между двумя сторонами – лизингодателем и лизингополучателем – складываются следующим образом. Сначала лизингодатель по договору с клиентом приобретает нужный ему объект на свое имя.

Затем клиент-лизингополучатель получает этот объект во временное пользование.

По истечении оговоренного срока (обычно от пяти до семи лет) объект лизинга переходит в его собственность либо выкупается по остаточной стоимости.

«Срок лизинга зависит от срока полезного использования недвижимости, а также от условий (в частности сроков) соответствующего кредитного соглашения между лизинговой компании и банками», – поясняет Е. Графова. Хотя существуют варианты: по договоренности можно вернуть предмет лизинга, продлить соглашение или заключить новое.

К лизингополучателю предъявляются более мягкие требования, чем к заемщику, рассмотрение заявки происходит гораздо быстрее, чем в случае с кредитом, условия договора весьма гибкие и позволяют учесть самые разные ситуации.

Лизинговые платежи, как правило, вносятся ежемесячно, равными долями, но лизингодатели иногда идут навстречу клиенту, устанавливая по его желанию нарастающие или убывающие платежи, а также меняя график выплат с учетом сезонности бизнеса клиента.

И нашим, и вашим

В роли лизингодателей выступают специализированные компании и банки. Получателем по договору лизинга может быть как юридическое лицо, так и физическое.

«Как таковой разбивки по масштабу деятельности не существует, – поясняет генеральный директор компании «Лизинг Эксперт» Георгий Качейшвили. – К услугам лизинговой компании обращаются и крупные, и мелкие предприятия.

Хотя «правило крупного клиента» действует и в лизинге: на 20% самых серьезных клиентов приходится 80% лизингового портфеля».

«Универсальные рыночные лизинговые компании стараются максимально диверсифицировать свой портфель и по предметам лизинга, и по отраслевой принадлежности клиентов, – рассуждает Е. Графова.

– Услугами лизингодателей пользуются как небольшие компании, желающие приобрести одну единицу техники или автомобиль, так и крупные производственные холдинги, покупающие дорогостоящие технологические линии или недвижимость».

Новые площади в лизинг приобретают не только от нужды – это позволяет обзаводиться помещениями с минимальными затратами. Стабильный рост цен на недвижимость с лихвой компенсирует расходы на услуги лизингодателя. И выгода здесь обоюдная: эксперты полагают, что в глазах лизингодателя наиболее привлекательны высоколиквидные объекты – торговая, складская и офисная недвижимость.

Кроме того, лизинговые платежи полностью относятся на себестоимость, благодаря чему уменьшается налогооблагаемая база по налогу на прибыль, а НДС по ним предъявляется к возмещению.

Лизингополучатель не платит налог на имущество, поскольку оно не переходит на его баланс.

За счет ускоренной амортизации общий период уплаты налога на имущество сокращается в полтора-три раза, в результате чего происходит полная либо практически полная амортизация объекта.

В целом приобретение недвижимости в лизинг обходится на 10-25% дешевле, чем за счет кредитных средств. В столице лизинг недвижимости стал палочкой-выручалочкой для предпринимателей средней руки. По словам Г.

Качейшвили, в Москве лизингом чаще всего пользуются компании из сектора услуг.

В регионах, наоборот, наибольшим спросом пользуются производственные и складские площади, что в целом отражает географию распределения бизнеса в России.

«В настоящее время преобладают небольшие по площади объекты, – комментирует Г. Качейшвили, – площадью до 2 тыс. кв. м и не дороже $10 млн.». «В первую очередь пользуются спросом офисные помещения в крупных бизнес-центрах, а также небольшие отдельно стоящие офисные здания», – уточняет Е. Графова.

Как это делается

Стандартными условиями по лизинговым сделкам являются авансовый платеж в размере 10–20% стоимости предмета лизинга и его страхование от ущерба на весь срок действия договора. Обеспечением по сделке чаще всего служат залог, поручительство, банковская гарантия или гарантии поставщиков, право требования неустойки.

Чтобы получить четкое представление о финансовом положении заявителя, в банке непременно запросят справки из обслуживающих заявителя банков об остатках средств и месячных оборотах по расчетным, валютным счетам за последние три месяца, о кредитной истории, бухгалтерский баланс предприятия, а также отчет о прибылях и убытках за последний отчетный период. Понадобятся расшифровки дебиторов и кредиторов за последнее время, расшифровка основных средств, оборотно-сальдовая ведомость. Еще банк вправе затребовать аудиторское заключение относительно положения дел на предприятии, которое оформило заявку на лизинг.

Заявку на лизинг рассматривают одну-две недели с момента представления полного комплекта документов. Обязательно понадобится свидетельство, подтверждающее право собственности продавца на здание и земельный участок, на котором оно расположено, или договор аренды на него.

Вообще-то земля не может являться предметом сделки – такую норму устанавливает федеральный закон о лизинге.

Однако Гражданский кодекс РФ в свою очередь требует при покупке недвижимости приобрести или арендовать территорию, на которой она находится.

Поэтому лизингодателям приходится покупать земельный участок и передавать в обычную аренду лизингополучателю либо арендовать его и передать в субаренду.

Специализированные компании, как правило, выносят решение быстрее, чем банки. Последние более дотошно просчитывают риски, поэтому срок рассмотрения иногда затягивается, а вероятность положительного исхода дела несколько снижается.

Лизингополучатель сам выбирает объект для приобретения лизингодателем или поручает ему подобрать то или иное помещение в соответствии со своими потребностями. Главное, чтобы у продавца объекта недвижимости были полностью оформлены права на объект и земельный участок под ним.

Возвратный лизинг

Существует особый вид лизинга, который используется не для приобретения недвижимости, а для привлечения недостающих оборотных средств – возвратный лизинг.

Владелец недвижимости продает ее, но продолжает пользоваться дальше, заключив с покупателем договор лизинга.

Таким образом, без особого труда добываются необходимые финансовые ресурсы, да еще появляется шанс совершенно легально сэкономить на налогах. По окончании срока договора недвижимость возвращается к первоначальному владельцу.

Что и говорить, очень выгодный способ привлечения финансовых ресурсов: по сравнению с банковским кредитом под залог недвижимости деньги получаются более «длинными» и дешевыми, капитал не замораживается в недвижимости, попадая в оборот.

Но пока возвратный лизинг не вошел в широкий обиход. Оформление сделок такого рода связано с большими сложностями. Переход объекта недвижимости в собственность лизинговой компании требует государственной регистрации.

При подготовке необходимых документов зачастую выясняется, что ненадлежащий инвентарный учет привел к противоречию между теми данными, которые фигурируют на бумаге, и фактическим положением дел.

Приходится устранять разночтения, что приводит к затягиванию сделки.

А главной проблемой стала позиция налоговых органов, которые заведомо расценивают сделки по возвратному лизингу как стремление уйти от налогов. Участникам сделки приходится доказывать чистоту своих намерений – не всем это удается.

Если же сделку признают экономически необоснованной, лизинговой компании откажут в возмещении НДС по расходам, понесенным в ходе приобретения объекта недвижимости, или доначислят налог, а к нему – штраф. Клиент будет вынужден компенсировать расходы по сделке – малому предприятию это грозит банкротством.

Поэтому возвратный лизинг в состоянии позволить себе лишь крупные компании, у которых и полный порядок в делах, и имеется штат квалифицированных юристов на случай столкновения с налоговой инспекцией.

Подводные камни

Немногие из финансовых инструментов позволяют использовать творческий подход в разработке сделки настолько широко, каклизинг. Однако на российском рынке практически нет специалистов, готовых разрабатывать схемы сделок с недвижимостью на этой основе.

«У нас повсеместно распространен принцип «копирования» бизнеса, когда лизинговая компания «А» работает точно так же, как работает лизинговая компания «Б», – констатирует Г. Качейшвили.

– Из кого состоит штат подавляющего большинства российских лизинговых компаний? На 85% это – менеджеры по продажам, 5% – бухгалтеры, юристы.

Вопросы методологии лизинговых операций решаются очень просто: различными путями добываются формы договоров и положения о работе других лизинговых компаний, и путем незначительных правок эти шаблоны используются в работе».

Одним из «узких мест» в лизинге недвижимости стало стремление продавцов занижать цену объекта в договоре купли-продажи, чтобы платить меньший налог.

«Лизинговые компании не работают с «серыми» схемами, когда в договоре купли–продажи отражается остаточная стоимость помещения, в то время как оплатить нужно его рыночную стоимость – замечает Е. Графова. – К сожалению, пока такие «серые» схемы при сделках с недвижимостью на рынке встречаются достаточно часто».

Существенно затрудняет лизинговые сделки отсутствие четкого законодательного регулирования лизинга недвижимости. По закону регистрация сделок с недвижимостью занимает 30 дней.

Но, поскольку исчерпывающего перечня документов для регистрации не существует, Регистрационная палата вправе приостановить регистрацию и запросить дополнительные документы.

Это приводит к затягиванию и усложнению регистрации договоров лизинга, купли-продажи и аренды земельного участка.

«Нередко  лизингодатели  получают  отказ  в  одновременной регистрации договора купли-продажи и договора лизинга, что увеличивает срок совершения сделки вдвое», – поясняет Е. Графова.

Рынок услуг по лизингу недвижимости пока еще очень молод. По примерным оценкам, сделки в сфере недвижимостью пока занимают около 7% общего объема всех лизинговых сделок.

Соответственно, его потенциал очень велик: много незанятых ниш, спрос превышает предложение. На этом этапе и речи нет о корпоративной солидарности или профессиональном кодексе чести. Желающие занять побольше места под солнцем вовсю работают локтями.

«Многие коммерческие банки, имеющие свои лизинговые компании, в категоричной форме отказываются кредитовать чужие лизинговые компании, а порой просто некорректно ведут себя по отношению как к самим лизинговым компаниям, так и к их клиентам, – сокрушается Г. Качейшвили.

– Например, не редкость такие ситуации: лизинговая компания подает в банк документы на финансирование сделки. Через некоторое время указанному в документах клиенту звонят представители дружественной банку лизинговой компании и предлагают оформить сделку «чуть дешевле».

Источник: credit.rbc.ru

ВНИМАНИЕ!      Все данные действительны на момент написания статьи.

Еще несколько статей из раздела “Бизнес домашний”

На странице “Книги – бесплатно” Вы можете СВОБОДНО скачать некоторые материалы раздела “Бонус” немедленно.

Источник: http://www.homearchive.ru/business/hom0187.html

Поделиться:
Нет комментариев

    Добавить комментарий

    Ваш e-mail не будет опубликован. Все поля обязательны для заполнения.